界面新闻记者 | 黄昱
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自今年2月卖身拥有广州国资背景的南粤星桥基金后，奥园健康成为奥园系上市公司中最快驶向岸边的企业。
5月17日，奥园健康刊发2022年全年业绩公告。至此，奥园健康在半个月内补齐之前未能按时刊发的所有业绩公告，还包括2021全年业绩公告、2022中期业绩公告，离复牌又近了一步。
根据香港联交所给奥园健康的复牌指引，补齐这几份业绩报告是其复牌的重要事项之一。同时，也是南粤星桥基金完成收购奥园健康29.9%股份的先决条件之一。
与中国奥园之间的违规资金往来以及内部独立性检讨问题，成为奥园健康接下来复牌的最大阻碍。对于奥园健康来说，在年报顺利披露后，下一步便是完成内部监控评估及补救措施。
从奥园健康最新披露的独立调查及内部控制评估结果来看，离达成联交所的复牌指引要求已经不远了。对于奥园健康来说，真正的挑战在于复牌后，如何强化第三方拓展能力并提升自身估值成为新的挑战。
业绩滑坡
因与原第一大股东中国奥园之间的违规资金往来，奥园健康未能如期刊发2021年业绩报告，从2022年4月1日开始停牌，至今已经超过13个月了。在此期间，奥园健康的真实运营状况对外界来说也是个迷。
奥园健康于2019年3月上市，在这一年，中国奥园也以1180.6亿元的销售额首次跻身千亿房企阵营。
作为中国奥园旗下的物管上市公司，奥园健康2019年、2020年的业绩收入分别是9亿元、14.08亿元，截至2020年底物管服务在管面积同比大幅增长174.2%至4140万平方米，在同行中规模处于中等水平。
5月份补发的三份业绩报告，将奥园健康过去两年的基本运营状况揭示在外界面前。从财报数据来看，奥园健康无可避免的在走下坡路。
2022年，奥园健康的总收入约为16.3亿元，较2021年的19.41亿元同比减少16.1%，其中物业管理服务及商业运营服务的收入分别占总收入的88.6%和11.4%，物业管理服务的收入占比提升近8个百分点。
奥园健康2022年的物业管理服务收入同比减少约13%至14.4亿元，主要原因之一是受大业主即中国奥园增值服务收入减少影响。
奥园健康表示，来自大业主增值服务的减少，主要由于受房地产行业整体环境影响，其为大业主提供的前期介入服务、销售辅助服务等减少所致。
就净利润而言，2021年奥园健康录得净亏损约1.97亿元，同比下降约177.6%。对此，奥园健康表示，主要是由于房地产市场环境变化，其录得应收同系附属公司款项及关联方款项的较大预期信用减值损失，同时收购导致计提大额商誉减值损失。
年报显示，截至2021年底及2022年底，奥园健康的贸易及其它应收款项分别约为4.9亿元、6.9亿元。
2022年，奥园健康扭亏为盈，录得净利润约为1.63亿元，但仍未恢复到2020年约2.54亿元净利润的水平。
奥园健康2020-2021财政年度的市盈率为5.2倍，而其同业20-21财政年度的平均市盈率则为27.3倍。
根据奥园健康2022年的净利润以及停牌前市值来计算，其市盈率约为7.44倍，仍低于民营物企约8.04倍的市盈率。
奥园健康大股东无极资本曾在2021年底对界面新闻指出，奥园健康长期表现不佳和估值过低，是因为与同业相比，奥园健康的业务规模、广度和深度不足。
从奥园健康物管服务的在管面积来看，截至2021年底和2022年底分别为4880万平方米、4710万平方米，呈现下滑态势。就在管面积来源而言，中国奥园为奥园健康贡献的在管面积占比约为54.4%。
无极资本认为，与同业相比，奥园健康的增值服务也较少，导致与现有租户的交叉销售和追加销售机会较少。随着同业不断扩大增值服务的规模和广度，奥园健康按照之前的业务状况，要超越同业并赢得第三方总楼面面积的难度只会越来越大。
从目前的市场环境来判断，中国奥园未来大概率会缩减规模，奥园健康如若不提升自身第三方外拓的能力，未来将很难在市场上持续立足。
挑战诸多
对于自身经营当前存在的问题，奥园健康在2022年年报中也提出了解决方案。
首先，奥园健康指出，未来将强化市场拓展，挖掘内部经营潜力，通过丰富营收来源，力求 2023年经营业绩迈上新的台阶。
此外，奥园健康将坚持以“轻资产+平台化”的模式打造业主的“生活服务”生态圈，社区
增值服务通过提供以客户需求为中心的空间资源服务以及高粘性及高品质的社区商业服务、车场服务、美居服务、到家服务、资产租售服务等来满足客户需求。
但在新的第一大股东南粤星桥基金的控制权落实之前，这些战略蓝图终究是纸上谈兵。
今年2月16日，为推进债务重组的中国奥园宣布将以2.56亿港元出售所持有的奥园健康29.9%股份，买家是拥有广州国资背景的南粤基金及星桥香港共同组建的南粤星桥基金。
待此番出售股权交割后，南粤星桥基金将成为中国奥园的第一大股东，中国奥园将继续持有奥园健康24.68%股权，为奥园健康第二大股东。
不过此番股权出售的完成是有先决条件的。对于奥园健康来说，当务之急是复牌，同时对管理层做出必要变动让南粤星桥基金感到满意。
在补齐业绩报告后，奥园健康促成复牌的下一步重要工作便是完成内部监控评估及补救措施。
2022年3月，奥园健康收到当时核数师德勤的核数师函件，当中载列了奥园健康与中国奥园之间的资金往来事项；进入4月，德勤表示又收到一份针对奥园健康的匿名指控函件，其中包含可能更严重的违反上市规则条例的行为。
奥园健康在去年10月发布的独立调查报告中指出，中国奥园已全额偿还各项往来资金，但内部监控检讨仍在进行当中。
今年1月23日，奥园健康发布内部控制评估结果，共有17条，主要的不规范之处指向了奥园健康与母公司中国奥园之间未处理好独立运营的关系，以及奥园健康在财务管理上的瑕疵。
到3月31日，奥园健康发布对资金往来事项的补充调查结果，主要涉及其与中国奥园于2021年财政年度的非贸易资金流入及流出有关，以解答联交所可能存在的任何疑虑。
据补充调查结果，额外发现了分别约为3252万元和3474万元的非贸易资金流入及流出。
根据上市规则，港交所可取消任何连续18个月暂停买卖的证券的上市地位。
奥园健康自2022年4月1日宣布停牌，也就是说，其必须在2023年10月1日前实现复牌。
